Wat is een biedsysteem op een woning?

Iedere woning die te koop staat hanteert een bepaalt biedsysteem op een woning. De manier waarop een woning verkocht wordt. Stel, je hebt een leuke woning bezichtigd en wil een bieding uitbrengen. Doe je dan een openingsvoorstel, een definitief koopvoorstel, valt er wat te onderhandelen of moet je tegen elkaar opbieden? Dit doe je vast niet dagelijks, daarom nemen we je in deze blog over een biedsysteem op een woning mee.

Laten we beginnen met de verschillende biedsystemen. Dat geeft al een hoop duidelijkheid. Vraag altijd voordat je een bieding doet aan jouw eigen aankoopmakelaar of de betreffende verkoopmakelaar wat het biedsysteem is. Jouw aankoopmakelaar zal jou aan de hand nemen, terwijl als je zelf koopt je ook zelf moet bepalen hoe je het betreffende biedsysteem benaderd. Benieuwd wat een aankoopmakelaar voor jou kan betekenen? Lees dan even deze blog.

1: Biedsysteem A, het Haarlemse biedsysteem

Dit biedsysteem komen we in de praktijk weinig meer tegen. Het werd in het verleden heel veel gebruikt in de regio Haarlem. Hierbij doet een geïnteresseerde partij een ‘openingsvoorstel’ bij de verkoper. Als dit goed genoeg is, wordt het openingsvoorstel geaccepteerd. We noemen deze geïnteresseerde dan voor het gemak Partij 1. Vanuit daar volgt een onderhandeling tussen de verkoper en Partij 1. In de tussentijd gaan bezichtigingen gewoon door. Het kan zijn dat één van de andere kijkers ook een bieding wil doen. Dat kan, maar dat betreft dan een eenmalig koopvoorstel (bedrag inclusief voorwaarden). Dat wordt dan Partij 2 of 3, etc.

Als dit een voorstel is waarvoor de verkoper voor zou willen verkopen, gaat hij/zij met dat voorstel (van Partij 2 of 3, etc.) terug naar Partij 1. Als Partij 1 dat voorstel accepteert is deze partij de koper. Als Partij 1 het niet accepteert, matcht, dan is de verkoper vrij om aan de andere partij(en) te verkopen. Let op: een koper is pas echt koper nadat de koopakte is ondertekend, er rust namelijk op de (ver)koop van een woning tussen particulieren een schriftelijkheidsvereiste.

2: Biedsysteem B, het Amsterdamse biedsysteem

Dit is het meest voorkomende biedsysteem. Hierbij doet een geïnteresseerde een ‘openingsvoorstel’ op een woning bij de verkoper. Als de verkoper dit goed genoeg vindt, wordt dit voorstel geaccepteerd. De geïnteresseerde noemen we dan voor het gemak Partij 1. Vanuit dat punt gaan de verkoper en Partij 1 met elkaar in onderhandeling om te kijken of zij tot overeenstemming kunnen komen. In de tussentijd gaan bezichtigingen bij de betreffende woning gewoon door. Het kan zijn dat één van de andere kijkers ook een bieding wil doen. Dat kan, maar dat betreft dan een eenmalig koopvoorstel (bedrag inclusief voorwaarden). Dat wordt dan Partij 2 of 3, etc.

Als dit een voorstel is waarvoor de verkoper de woning zou willen verkopen, gaat de verkoper terug naar Partij 1. Hij/zij vraagt Partij 1 dan ook een eenmalig uiterst voorstel uit te brengen op de betreffende woning. Partij 1 is daarmee de zogenoemde hekkensluiter van het biedingsproces. Zodra deze binnen is, maakt de verkoper de balans op en kiest de verkoper doorgaans voor het voor hem/haar beste koopvoorstel. Die partij is dan de koper. Althans, nadat de koopakte is ondertekend natuurlijk, er rust immers op de (ver)koop van een woning tussen particulieren een schriftelijkheidsvereiste.

3: Biedsysteem op inschrijving

Dit biedsysteem komt eveneens vaak voor. Meestal als er veel geïnteresseerden zijn. Vooraf of tussentijds wordt dan gekozen om alle geïnteresseerden een gelijke kans te bieden. Geïnteresseerden worden dan uitgenodigd om voor een bepaalt moment (dag X, tijdstip X) een eenmalig koopvoorstel uit te brengen op de betreffende woning. Vervolgens kijkt de verkoper welk voorstel hem/haar het beste past. Daarvoor wordt dan gekozen en die betreffende partij wordt de koper.

Althans, nadat de koopakte is ondertekend, er rust altijd op de (ver)koop van een woning door een particulier een schriftelijkheidsvereiste. Over het algemeen wordt dit biedsysteem veel gebruikt bij woningen waarop veel belangstelling is. Ook wordt vaak geswitcht van Biedsysteem B naar dit biedsysteem, wanneer er (onverwacht) veel belangstelling op een huis is ontstaan. De verkoper wil dan dat iedereen exact dezelfde kans bieden.

4: Online bieden

Dit is een relatief nieuw biedsysteem vanuit de NVM en deze komen we in de praktijk (nog) weinig tegen. Wat houdt het in? De naam zegt het al, een geïnteresseerde kan online bieden. Vanuit een eigen account. Andere geïnteresseerden kunnen dit ook, waarbij alle ‘bieders’ van elkaar kunnen zien wat er geboden wordt. Zo kunnen zij steeds hun bieding naar wens aanpassen. Tot het sluitingsmoment van dit open biedproces is verstreken. Ook hierbij geldt, de koper is pas echt koper nadat de koopakte is ondertekend. Er rust immers ook bij deze particuliere woningverkoop een schriftelijkheidsvereiste.

Kan een verkoper switchen van biedsysteem?

Oke, tot zo ver de biedsystemen. Moet een verkoper zich dan ook echt houden aan het biedsysteem? Het antwoord is nee. Een verkoper kan switchen van biedsysteem. Wel moet de verkoper degene die biedt/bieden daarvan informeren. In de praktijk wordt veel geswitcht van Biedsysteem B naar het Biedsysteem op inschrijving. Bijvoorbeeld wanneer (relatief plotseling) 3 of meer geïnteresseerden aangeven een bod te willen uitbrengen. Een verkoper kan dan bijvoorbeeld de voorkeur hebben om iedereen een gelijke kans te bieden. Ook is een afweging om de ‘touwtjes’ in eigen handen te nemen en als verkoper zelf een moment te bepalen waarop de bieding(en) binnen dienen te zijn.

Wat is een schriftelijkheidsvereiste?

Een schriftelijkheidsvereiste houdt bij een particuliere woningverkoop in dat een koper pas een koper is wanneer de koopovereenkomst door zowel de verkoper als de koper is ondertekend. Hierbij is een mondelinge toezegging dus niet voldoende. Dit is bij de wet nu eenmaal zo bepaalt.

Laat je informeren

Bieden op een woning doe je vast niet dagelijks. Het gaat om jouw of jullie thuis en om ontzettend veel geld. Daarbij komen ook nog eens heel veel juridische en bouwkundige haken en ogen kijken. Als je er goed over nadenkt, is het meer dan logisch om hiervoor een specialist in de hand te nemen. Werk daarom samen met een NVM-aankoopmakelaar, deze behartigt jouw belangen en voorkomt heel veel ellende. Lees meer over of een aankoopmakelaar wel/niet wat voor jou is deze blog.

Vragen? Contact ons team!

– Sjors ten Hacken

Ik ben dagelijks met veel plezier actief als register-makelaar (RM) in onze regio en ik ben samen met mijn broer Wouter eigenaar van ons mooie familiebedrijf. Het delen van onze kennis is één van onze kernwaarden, met onze blogs willen wij informatie en tips met jou delen.

Deze blog ging over woning bezichtigen, zodat jij beslagen ten ijs komt. Heb jij nog andere relevante onderwerpen waar je meer over zou willen weten? Deel deze dan zeker met ons, wat mij betreft schrijven wij er dan binnenkort een blog over!

Wij zijn actief in de regio Hoofddorp, Haarlem, Heemstede en Amsterdam.