Veelgestelde vragen

Als een woning verkocht wordt, worden de gemaakte afspraken tussen koper en verkoper vastgelegd in een koopovereenkomst. De daadwerkelijke leveringsakte wordt op een later tijdstip bij de notaris getekend. Op dit moment worden over het algemeen ook de sleutels afgegeven (feitelijke levering). De akte van levering wordt altijd door de notaris ingeschreven bij het Kadaster. De koper is pas na deze inschrijving juridisch eigenaar van de woning.

Het is ook mogelijk om de koopovereenkomst in te laten schrijven bij het kadaster. Dit betekent echter niet dat de koper dan al eigenaar van de woning wordt. Een inschrijving van de koopakte kan wel een aantal voordelen hebben. Deze voordelen zijn:

• De woning kan niet aan een ander overgedragen worden door de verkoper.
• Mocht de verkoper de woning verhuren na inschrijving, heeft de huurder geen rechten tegen de koper.
• Een eventueel beslag dat op de woning wordt gelegd ná inschrijving van de koopovereenkomst werkt niet tegenover de koper.
• Als de verkoper onder bewind wordt gesteld, failliet wordt verklaard of in de schuldsanering terecht komt, belemmert dit de overdracht niet.
• Als de overheid eenzijdig een voorkeursrecht vestigt op de woning, kan de overdracht toch doorgaan. Dit kan dus ook een voordeel en een reden voor de verkoper zijn om de koopovereenkomst bij het kadaster in te laten schrijven.

Het is van belang dat de bovengenoemde bescherming alleen geldt als de overdracht binnen 6 maanden na inschrijving van de koopovereenkomst plaatsvindt.

Nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, gaat er een exemplaar naar de koper. Vanaf dat moment gaat de bedenktijd in. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan overhandigd krijgt. Van de bedenktijd moeten minimaal twee dagen niet in het weekend vallen of een erkende feestdag zijn. De bedenktijd eindigt om 23.59 uur op dag 3 van de bedenktijd.

K.K. betekent kosten koper. Dit zijn de kosten die er naast de koopsom bijkomen om eigenaar te worden van de woning.  De kosten koper is gemiddeld genomen rond de 3% – 4% van de koopprijs, maar dit kan aanzienlijk fluctueren afhankelijk van uw situatie.

Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

• Overdrachtsbelasting;
• Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering;
• Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte;
• Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering;
• Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte.

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Verkocht onder voorbehoud betekent dat de koopovereenkomst wel is getekend, maar dat de woning nog niet definitief verkocht is. Vaak moet de financiering nog geregeld worden of lopen er andere ontbindende voorwaarden.

Tuurlijk! Een goed begin is het halve werk. Eerder schreven we hier uitvoerig een blog over. We raden u aan deze voorafgaand aan uw bezichtiging te lezen: blog over woning bezichtigen.

Een aankoopmakelaar is niet noodzakelijk om een woning aan te kopen. Sommige kopers twijfelen daarom of zij wel of niet zullen gaan samenwerken met een aankoopmakelaar. Wij hebben in deze blog de plussen en minnen voor u op een rij gezet. Zo kunt u zelf bepalen of u wel of niet een aankoopmakelaar in de hand neemt.

Is de vraagprijs kosten koper, dan bepaalt de koper wie de notaris wordt. Zie je achter een koopsom vrij op naam staan, dan bepaalt de verkoper wie de notaris wordt. Dit zie je vaak bij nieuwbouwwoningen. In sommige gevallen wordt afgeweken van deze regel. Dit dient echter wel vooraf aangegeven te zijn.

Dat mag inderdaad. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar, na overleg met verkoper, besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te veranderen. Eventuele gedane toezeggingen dienen wel nagekomen te worden. De makelaar kiest vervolgens voor een ander beidsysteem, bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

De No Risk-clausule (voorbehoud verkoop eigen woning) geeft een koper de mogelijkheid om binnen een afgesproken termijn zijn eigen woning te verkopen. Lukt dat niet binnen deze termijn dan kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de nieuwe woning.

Als deze clausule gebruikt wordt kan de koper de koop ontbinden als zijn eigen woning niet of niet tijdig verkocht wordt. Dit is natuurlijk een grote onzekerheid voor de verkoper van de woning. Het is daarom verkoper toegestaan om de woning ondertussen te koop te blijven aanbieden in de hoop een ‘betere’ koper te vinden.

De No Risk-clausule biedt de verkoper dus de mogelijkheid om door te gaan met de verkoop ondanks dat de woning eigenlijk al verkocht is. De woning blijft dus actief in de verkoop staan, bezichtigingen mogen door gaan en als een nieuwe koper zich voordoet kan daar mee onderhandeld worden.

Mocht de verkoper de woning, in zijn ogen, tegen gunstigere voorwaarden kunnen verkopen dan stelt hij de eerste koper voor de keuze. De eerste koper kan dan doorgaan met de transactie of ontbinden. Als de keuze valt op het doorgaan van de transactie dan moet de koper de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken. De koper doet in dit geval afstand van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud.

Als de koper hier niet voor kiest, is de eerste koop ontbonden en voert de verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit.

NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:

1. Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
2. Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
3. Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
4. Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.

Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld een minimaal hoogte van 1,5 meter. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 worden genegeerd.

De verschillen in de verkoopprijs tussen huizen met een laag en een hoog energielabel nemen steeds verder toe. Dit komt onder andere door de hard gestegen energielasten.

Een woning met energielabel C brengt nu gemiddeld 11,6% meer op dan een vergelijkbare woning met label G. Een jaar eerder was dit verschil nog zo’n 8%.

Ontzorgen is een belangrijk onderdeel van ons vak is onze mening. Daarom hebben wij partner bedrijven die hun expertise met u kunnen delen als dat nodig of gewenst is. Zo ook een professioneel schoonmaakbedrijf, Greencleaned. Uw woning schoonmaken doen zij letterlijk met plezier. Met een super vriendelijk team, professionele spullen en een goede reputatie weten wij zeker dat het goed gebeurt. Daarnaast werken zij zoveel mogelijk met natuurlijke materialen, dat spreekt ons en misschien u ook wel aan. Kijk maar eens op de website, www.greencleaned.nl, u kunt hen inschakelen voor allerlei soorten schoonmaakklussen. Geeft u wel door dat u via wbos komt? Dan krijgt u boven op hun scherpe tarief nog eens extra korting. We schreven eerder ook een blog over schoonmaak, lees deze hier.

Vlak voordat partijen naar de notaris gaan om de woning daadwerkelijk over te dragen, wordt door de koper en de makelaar(s) nog een bezoek gebracht aan de verkochte woning. Hierbij wordt gekeken of de woning wordt opgeleverd zoals deze is verkocht. Geen nieuwe lekkages, zijn alle spullen weg welke weggehaald zouden worden, functioneert de verwarming, het warme water en het toilet, etc. Daarnaast worden de meterstanden opgenomen door de makelaar(s). Dit alles wordt samengevat in een digitaal inspectieformulier. Deze wordt door alle partijen, of in opdracht door de makelaar(s), ondertekend en direct verstuurd. Let erop dat de woning ook netjes moet worden opgeleverd. Voor veel mensen is die laatste handeling erg stressvol. Om deze reden raden wij aan de woning te laten schoonmaken door ons partner bedrijf Greencleaned. Kijk maar eens op de website, www.greencleaned.nl, u kunt hen inschakelen voor allerlei soorten schoonmaakklussen. Geeft u wel door dat u via wbos komt? Dan krijgt u boven op hun scherpe tarief nog eens extra korting.

Ja, bij ons is een verkoopadvies gratis. Misschien wilt u gewoon weten wat de waarde van uw woning is. Of bent u al vergevorderd en wil u snel verkopen. Een professioneel advies van onze plaatselijke makelaars kan u dan verder helpen. Zo weet u meteen waar u aan toe bent. Een dergelijk advies kost u niets, maar levert u altijd iets op. Neem contact op!

De verkoper heeft een meldingsplicht om alle gebreken die hij kent en die van belang zijn voor de aankoop van de woning, aan de koper te melden. Door middel van een (standaard) vragenlijst wordt hierin voorzien.

De verkoopmakelaar gaat uit van wat de verkoper vertelt, de makelaar heeft tenslotte nooit in de woning gewoond. Mocht de verkoopmakelaar twijfels hebben over de gegeven informatie dan moet de makelaar die informatie nader onderzoeken.

De koper heeft een onderzoeksplicht om de bouwkundige staat van de woning goed te onderzoeken en eventuele gebreken aan de woning te herkennen. De makelaar kan hier een rol spelen door zijn/haar expertise. In sommige gevallen is het raadzaam om een bouwkundige keuring uit te laten voeren.

Een biedsysteem is een keuze op welke manier een woning wordt verkocht. Let op: een verkoper mag tussentijds altijd switchen van biedsysteem. Veelvoorkomend is de tussentijdse wissel van biedsysteem B naar biedsysteem C bij veel belangstelling.

Biedsysteem A / het Haarlemse biedsysteem

Dit biedsysteem komen we in de praktijk weinig meer tegen. Hierbij doet een geïnteresseerde partij een ‘openingsvoorstel’ bij de verkoper. Als dit goed genoeg is, wordt het openingsvoorstel geaccepteerd. We noemen deze geïnteresseerde dan voor het gemak Partij 1. Vanuit daar volgt een onderhandeling tussen de verkoper en Partij 1. In de tussentijd gaan bezichtigingen gewoon door. Het kan zijn dat één van de andere kijkers ook een bieding wil doen. Dat kan, maar dat betreft dan een eenmalig koopvoorstel (bedrag inclusief voorwaarden). Dat wordt dan Partij 2 of 3, etc. Als dit een voorstel is waarvoor de verkoper voor zou willen verkopen, gaat hij/zij met dat voorstel (van Partij 2 of 3, etc.) terug naar Partij 1. Als Partij 1 dat voorstel accepteert is deze partij de koper. Althans, nadat de koopakte is ondertekend natuurlijk, er rust immers op de (ver)koop van een woning door een particulier een schriftelijkheidsvereiste.

Biedsysteem B / het Amsterdamse biedsysteem

Dit is het meest voorkomende biedsysteem. Hierbij doet een geïnteresseerde een ‘openingsvoorstel’ op een woning bij de verkoper. Als de verkoper dit goed genoeg vindt, wordt dit voorstel geaccepteerd. De geïnteresseerde noemen we dan voor het gemak Partij 1. Vanuit dat punt gaan de verkoper en Partij 1 met elkaar in onderhandeling om te kijken of zij tot overeenstemming kunnen komen. In de tussentijd gaan bezichtigingen bij de betreffende woning gewoon door. Het kan zijn dat één van de andere kijkers ook een bieding wil doen. Dat kan, maar dat betreft dan een eenmalig koopvoorstel (bedrag inclusief voorwaarden). Dat wordt dan Partij 2 of 3, etc. Als dit een voorstel is waarvoor de verkoper de woning zou willen verkopen, gaat de verkoper terug naar Partij 1. Hij/zij vraagt Partij 1 dan ook een eenmalig uiterst voorstel uit te brengen op de betreffende woning. Partij 1 is daarmee de zogenoemde hekkensluiter van het biedingsproces. Zodra deze binnen is, maakt de verkoper de balans op en kiest de verkoper doorgaans voor het voor hem/haar beste koopvoorstel. Die partij is dan de koper. Althans, nadat de koopakte is ondertekend natuurlijk, er rust immers op de (ver)koop van een woning door een particulier een schriftelijkheidsvereiste.

Biedsysteem op inschrijving

Dit biedsysteem komt eveneens vaak voor. Meestal al er veel geïnteresseerden zijn. Vooraf of tussentijds wordt dan gekozen om alle geïnteresseerden een gelijke kans te bieden. Geïnteresseerden worden dan uitgenodigd om voor een bepaalt moment (dag X, tijdstip X) een eenmalig koopvoorstel uit te brengen op de betreffende woning. Vervolgens kijkt de verkoper welk voorstel hem/haar het beste past. Daarvoor wordt dan gekozen en die betreffende partij wordt de koper. Althans, nadat de koopakte is ondertekend, er rust altijd op de (ver)koop van een woning door een particulier een schriftelijkheidsvereiste. Over het algemeen wordt dit biedsysteem veel gebruikt bij woningen waarop veel belangstelling is. Ook wordt vaak geswitcht van Biedsysteem B naar dit biedsysteem, wanneer er (onverwacht) veel belangstelling op een huis is ontstaan. De verkoper wil dan dat iedereen exact dezelfde kans bieden.

Online bieden

Dit is een relatief nieuw biedsysteem vanuit de NVM en deze komen we in de praktijk (nog) weinig tegen. Wat houdt het in? De naam zegt het al, een geïnteresseerde kan online bieden. Vanuit een eigen account. Andere geïnteresseerden kunnen dit ook, waarbij alle ‘bieders’ van elkaar kunnen zien wat er geboden wordt. Zo kunnen zij steeds hun bieding naar wens aanpassen. Tot het sluitingsmoment van dit open biedproces is verstreken. Ook hierbij geldt, de koper is pas echt koper nadat de koopakte is ondertekend. Er rust immers ook bij deze particuliere woningverkoop een schriftelijkheidsvereiste.

Ja, een verkoper kan switchen van biedsysteem. Wel moet de verkoper degene die biedt daarvan informeren. In de praktijk wordt veel geswitcht van Biedsysteem B naar het Biedsysteem op inschrijving. Bijvoorbeeld wanneer (relatief plotseling) 3 of meer geïnteresseerden aangeven een bod te willen uitbrengen. Een verkoper kan dan bijvoorbeeld de voorkeur hebben om iedereen een gelijke kans te bieden. Ook is een afweging om de ‘touwtjes’ in eigen handen te nemen en als verkoper zelf een moment te bepalen waarop de bieding(en) binnen dienen te zijn.

Een schriftelijkheidsvereiste houdt bij een particuliere woningverkoop in dat een koper pas een koper is wanneer de koopovereenkomst door zowel de verkoper als de koper is ondertekend. Hierbij is een mondelinge toezegging dus niet voldoende. Dit is bij de wet nu eenmaal zo bepaalt.