Ontbindende voorwaarden zijn afspraken waarmee koper of verkoper een woningkoop kan beëindigen als een omschreven situatie zich voordoet. Bekende voorbeelden zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van een bouwkundige keuring. U kunt ze alleen gebruiken als ze zijn afgesproken en u voldoet aan de eisen in het koopcontract. Een woning kan goed voelen, terwijl de financiering of bouwkundige staat nog vragen oproept. Dan wilt u weten welke zekerheid u heeft voordat u tekent. Bij wbos makelaars kijken we daarom naar het volledige bod: de koopsom, uw mogelijkheden en de voorwaarden die daarbij passen. Hieronder leest u welke voorbehouden er zijn en waarop u moet letten.
In deze blog:
Welke ontbindende voorwaarden zijn er?
Welke ontbindende voorwaarden verstandig zijn, hangt af van uw financiële situatie, de woning en uw plannen. Bespreek ze bij het uitbrengen van uw bod. De verkoper moet ermee instemmen; u kunt ze niet achteraf eenzijdig toevoegen.
| Ontbindende voorwaarde | Waarvoor dient het voorbehoud? |
|---|---|
| Financiering | Voor het geval de afgesproken hypotheek niet wordt verkregen. |
| Bouwkundige keuring | Voor bepaalde gebreken, herstelkosten of onderzoeksuitkomsten. |
| Nationale Hypotheek Garantie | Voor het geval financiering met NHG niet mogelijk blijkt. |
| Verkoop eigen woning | Voor het geval uw huidige woning niet volgens afspraak wordt verkocht. |
| Vergunning of toestemming | Voor het geval een benodigde vergunning of toestemming uitblijft. |
Dit zijn mogelijke afspraken. De precieze formulering bepaalt wanneer u de koop daadwerkelijk kunt ontbinden.
Hoe werkt het financieringsvoorbehoud?
Een financieringsvoorbehoud geeft de koper onder afgesproken voorwaarden een uitweg als de benodigde hypotheek niet lukt. In de koopovereenkomst staan het financieringsbedrag, de termijn en de eisen voor het inroepen van het voorbehoud. Een vooraf berekende leencapaciteit is nog geen definitieve hypotheekgoedkeuring. De geldverstrekker beoordeelt uw aanvraag en de woning. Ook een lagere taxatiewaarde kan invloed hebben op het bedrag dat u kunt lenen. Een lage taxatie geeft op zichzelf echter niet automatisch recht op ontbinding: uw contract en de gevolgen voor de financiering zijn bepalend. U moet zich voldoende inspannen om de hypotheek te verkrijgen. Begin daarom tijdig met de aanvraag en lever de gevraagde documenten aan.
Wat houdt een voorbehoud van een bouwkundige keuring in?
Met een bouwkundig voorbehoud kunt u de koop ontbinden wanneer het keuringsresultaat aan de afgesproken criteria voldoet. Bijvoorbeeld als de kosten voor direct noodzakelijk herstel boven een vastgesteld bedrag uitkomen. Ook aanbevolen specialistisch onderzoek kan een ontbindingsgrond zijn als dit in het contract staat.
Voorbeeld: u spreekt een grens af van € 10.000 voor direct noodzakelijk herstel. Het rapport begroot die kosten op € 14.000. Dat kan aanleiding zijn om het voorbehoud in te roepen, mits ook aan de overige contractuele eisen is voldaan.
Een gewenste nieuwe keuken telt niet vanzelf mee als noodzakelijk herstel. Kijk dus welke kostensoorten de bepaling omvat. Bij discussie zijn zowel de contracttekst als het keuringsrapport belangrijk.
Welke andere voorbehouden kunt u afspreken?
Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie
Wilt u uitsluitend kopen met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie? Dan kunt u daarover een ontbindende voorwaarde afspreken. Controleer of het contract dit uitdrukkelijk regelt. Ga er niet van uit dat ieder financieringsvoorbehoud automatisch ook het ontbreken van NHG dekt.
Voorbehoud van verkoop van uw eigen woning
Bent u voor de aankoop afhankelijk van de verkoop van uw huidige huis? Dan kunt u een verkoopvoorbehoud voorstellen. Leg vast wanneer uw woning verkocht moet zijn, wat onder ‘verkocht’ wordt verstaan en of een minimale verkoopprijs geldt.
Voorbehoud van een vergunning
Soms hangt uw aankoop af van toestemming voor een verbouwing of het beoogde gebruik. Een gericht vergunningvoorbehoud kan dan relevant zijn. Beschrijf welke toestemming u nodig heeft en binnen welke termijn.
Hoe roept u ontbindende voorwaarden in?
De koop stopt doorgaans niet automatisch zodra een probleem ontstaat. U moet het voorbehoud inroepen volgens de procedure in uw koopovereenkomst. Controleer daarbij:
- De reden voor ontbinding: voldoet uw situatie aan de afgesproken ontbindingscriteria?
- De termijnen: welke datum geldt voor de uitkomst en wanneer moet uw mededeling ontvangen zijn?
- De ontvanger: moet u de verkoper, diens makelaar of beiden informeren?
- De bewijsstukken: welke afwijzingen, rapporten of andere documenten zijn vereist?
- De ontvangst: kunt u aantonen dat uw bericht en bijlagen tijdig zijn ontvangen?
Bij financiering kan bijvoorbeeld een afwijzing met aanvullende aanvraaggegevens nodig zijn. Het vereiste aantal afwijzingen en de verdere documentatie verschillen per overeenkomst. Alleen melden dat de hypotheek niet lukt, kan onvoldoende zijn.
Kunt u de termijn verlengen?
U kunt om verlenging vragen, maar de verkoper hoeft daarmee niet akkoord te gaan. Vraag dit vóór de bestaande deadline en leg een akkoord met de nieuwe data schriftelijk vast. Een verzoek om uitstel verlengt de termijn niet vanzelf. Laat de looptijd aansluiten op wat geregeld moet worden. Een keuring vraagt een andere planning dan een hypotheekaanvraag. Onze begeleiding bij het aankopen van een woning helpt u deze afspraken vóór het bieden te beoordelen.
Wat betekenen ontbindende voorwaarden voor de verkoper?
Voor de verkoper betekenen voorbehouden dat er na ondertekening nog onzekerheid kan bestaan. Beoordeel daarom de inhoud, looptijd en haalbaarheid van de voorwaarden naast de koopsom. U hoeft niet ieder voorgesteld voorbehoud te accepteren. Ook eigen ontbindende voorwaarden zijn mogelijk als deze worden overeengekomen. Een ouderdomsclausule of niet-zelfbewoningsclausule is iets anders: die beïnvloedt de risicoverdeling rond de woning. Zo’n clausule biedt geen algemene mogelijkheid om de koop te annuleren.
Voorwaarden die passen bij uw aankoop
Een goed bod sluit aan op uw woonwensen én op wat financieel en praktisch haalbaar is. Bij wbos makelaars combineren we onze ervaring sinds 1948 met lokale kennis van Haarlem, Heemstede en Haarlemmermeer. Wilt u bespreken welke voorwaarden bij uw aankoop passen? Neem contact op met wbos makelaars voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Veelgestelde vragen over ontbindende voorwaarden
Zijn ontbindende voorwaarden verplicht?
Nee. Ze worden afgesproken. Kopen zonder financieringsvoorbehoud betekent wel dat een mislukte hypotheekaanvraag geen contractuele uitweg op die grond biedt.
Zijn ontbindende voorwaarden hetzelfde als bedenktijd?
Nee. Een particuliere koper heeft wettelijke bedenktijd om zonder reden af te zien van de koop. Ontbindende voorwaarden gelden voor specifieke, afgesproken situaties en kunnen langer doorlopen. In onze blog over het voorlopig koopcontract leest u hoe de bedenktijd en de ondertekening werken.
Wat gebeurt er als de termijn is verstreken?
Dan kunt u het betreffende voorbehoud in beginsel niet meer gebruiken. Komt u vervolgens uw koopverplichtingen niet na, dan kunnen nakoming, schadevergoeding of een contractuele boete aan de orde zijn. Dat hangt af van het contract en de omstandigheden.
