Een voorlopig koopcontract is een bindende koopovereenkomst waarin koper en verkoper de afspraken over een woning vastleggen. ‘Voorlopig’ betekent dus niet vrijblijvend. Een particuliere koper heeft wel wettelijke bedenktijd en kan soms een beroep doen op afgesproken ontbindende voorwaarden. De verkoper heeft geen wettelijke bedenktijd. Een geaccepteerd bod is een mooi moment. Toch verdienen de afspraken die daarna op papier komen minstens zoveel aandacht als de koopsom. Bij wbos makelaars vinden we het belangrijk dat u begrijpt waarvoor u tekent. Hieronder leest u wat het voorlopige koopcontract betekent, welke verplichtingen beide partijen hebben en wat u vóór ondertekening moet controleren.
In deze blog:
Wat is een voorlopig koopcontract?
Een voorlopig koopcontract, ook wel koopovereenkomst of koopakte genoemd, beschrijft onder welke afspraken een woning wordt verkocht. Denk aan de prijs, de overdrachtsdatum, de staat van de woning en eventuele voorbehouden. Het document vormt de basis voor de latere eigendomsoverdracht. Er volgt doorgaans geen tweede, ‘definitief’ koopcontract wanneer de bedenktijd voorbij is. De ondertekende overeenkomst blijft gelden. Bij de notaris tekent u later de leveringsakte: een ander document waarmee de juridische overdracht wordt geregeld. De term ‘voorlopig’ verwijst dus naar de fase vóór die overdracht.
Wanneer is het voorlopige koopcontract bindend?
Bij een gebruikelijke woningverkoop tussen particulieren is de koop bindend zodra koper en verkoper de schriftelijke koopovereenkomst hebben ondertekend. Een mondeling akkoord over een bod is onvoldoende. Ook een e-mail die de afspraken bevestigt of een toegestuurd concept vervangt de ondertekende overeenkomst niet. Na een geaccepteerd bod moeten de afspraken daarom zorgvuldig op papier komen. Controleer of de koopsom, voorbehouden en overdrachtsdatum overeenkomen met wat u heeft besproken. Een onduidelijkheid oplossen vóór ondertekening is eenvoudiger dan achteraf onderhandelen over een wijziging. Vanaf ondertekening gelden de verplichtingen uit het contract. De koper kan binnen de wettelijke bedenktijd nog afzien van de aankoop. Daarna zijn de afgesproken ontbindende voorwaarden belangrijk. Voor de verkoper bestaat geen vergelijkbare wettelijke mogelijkheid om zich enkele dagen te bedenken.
Wat staat er in een voorlopig koopcontract?
Het koopcontract bevat de financiële, praktische en juridische afspraken over de woning. De inhoud verschilt per woning en per onderhandeling. Controleer vóór ondertekening in ieder geval:
- De woning en partijen: kloppen het adres, de omschrijving en de persoonsgegevens?
- De koopsom en kosten: welke prijs is afgesproken en wie betaalt welke kosten?
- De overdrachtsdatum: wanneer vindt de levering plaats en krijgt de koper de sleutels?
- De ontbindende voorwaarden: welke voorbehouden gelden, tot wanneer en met welke bewijsstukken?
- De waarborgsom of bankgarantie: welk bedrag is vereist en op welke datum?
- De staat van de woning: welke gebreken, clausules en juridische beperkingen zijn vermeld?
- De overgenomen zaken: welke spullen blijven achter volgens de lijst van zaken?
- De gevolgen bij niet-nakoming: wat gebeurt er als een partij de afspraken niet uitvoert?
Lees ook de bijlagen. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over gordijnen, zonnepanelen of een laadpaal. Controleer of deze zaken eigendom zijn, worden overgenomen of onder een huur- of leaseovereenkomst vallen. Een duidelijke vastlegging voorkomt verschillende verwachtingen op de overdrachtsdag.
Wat betekent het koopcontract voor koper en verkoper?
Koper en verkoper tekenen dezelfde overeenkomst, maar hun verplichtingen en mogelijkheden verschillen.
| Onderwerp | Koper | Verkoper |
|---|---|---|
| Hoofdverplichting | De koopsom betalen en meewerken aan de overdracht. | De woning leveren volgens de gemaakte afspraken. |
| Wettelijke bedenktijd | Een particuliere koper heeft drie dagen wettelijke bedenktijd. | Heeft geen wettelijke bedenktijd. |
| Ontbindende voorwaarden | Kan afgesproken voorbehouden inroepen als aan de eisen wordt voldaan. | Kan eigen voorwaarden afspreken en beoordeelt welke kopersvoorwaarden acceptabel zijn. |
| Zekerheid | Regelt de afgesproken waarborgsom of bankgarantie. | Krijgt daarmee zekerheid voor eventuele niet-nakoming. |
| Niet-nakoming | Kan worden aangesproken op nakoming en een afgesproken boete. | Kan eveneens worden aangesproken als de levering niet volgens afspraak plaatsvindt. |
De contracttekst bepaalt wat beide partijen precies moeten doen. Vraag daarom uitleg over bepalingen waarvan u de gevolgen niet overziet.
Hoe werkt de wettelijke bedenktijd?
Een particuliere koper heeft bij de aankoop van een woning drie dagen wettelijke bedenktijd. Deze begint om 00.00 uur op de dag nadat de koper de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Binnen die termijn mag de koper zonder opgave van reden en zonder vergoeding aan de verkoper afzien van de koop. Het gaat niet altijd om drie opeenvolgende kalenderdagen. Minstens twee dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. De termijn mag evenmin eindigen op zo’n dag. Een langere bedenktijd afspreken mag; een kortere wettelijke termijn niet.
Voorbeeld: ontvangt u het ondertekende contract op donderdag, dan begint de bedenktijd vrijdag om 00.00 uur. Zonder tussenvallende erkende feestdagen loopt deze tot en met maandag om 23.59 uur. Laat de einddatum bevestigen, zodat u precies weet hoeveel tijd u heeft.
Wilt u afzien van de koop? Zorg dat uw mededeling de verkoper binnen de termijn bereikt. Doe dit aantoonbaar, bij voorkeur schriftelijk met een ontvangstbevestiging, en bewaar de correspondentie.
Welke ontbindende voorwaarden zijn belangrijk?
Ontbindende voorwaarden bieden een afgesproken mogelijkheid om de koop te beëindigen als een bepaalde situatie zich voordoet. Ze staan niet automatisch in ieder contract. Bespreek gewenste voorbehouden daarom al wanneer u uw bod uitbrengt.
Financieringsvoorbehoud
Een financieringsvoorbehoud kan de koper beschermen als de benodigde hypotheek niet lukt. In het contract staan het financieringsbedrag, de deadline en de eisen voor het inroepen van de voorwaarde. Vaak moet de koper bewijsstukken aanleveren. Welke documenten nodig zijn, volgt uit de overeenkomst. Een berekening van uw maximale hypotheek is nog geen definitieve goedkeuring. De geldverstrekker beoordeelt ook de woningwaarde. Daarvoor kan een taxatie van uw woning nodig zijn. Houd rekening met de tijd die de hypotheekaanvraag en taxatie vragen.
Voorbehoud van een bouwkundige keuring
Een bouwkundig voorbehoud kan uitkomst bieden bij bepaalde gebreken of herstelkosten. Leg vast welke keuringsuitkomsten aanleiding geven tot ontbinding, bijvoorbeeld herstelkosten boven een afgesproken bedrag. Een tegenvallend rapport betekent niet vanzelf dat u kunt afzien van de koop: de overeengekomen criteria zijn bepalend.
Andere voorbehouden
Ook voorwaarden over Nationale Hypotheek Garantie, een vergunning of de verkoop van uw eigen woning kunnen relevant zijn. De verkoper hoeft deze voorstellen niet te accepteren. Ze maken onderdeel uit van de onderhandelingen over het totale bod.
Wat is het verschil tussen een waarborgsom en bankgarantie?
Bij een waarborgsom stort de koper geld op de derdengeldenrekening van de notaris. Bij een bankgarantie staat een bank garant voor het afgesproken bedrag. Beide geven de verkoper zekerheid voor het geval de koper zijn verplichtingen niet nakomt. Vaak gaat het om 10% van de koopsom, maar een ander bedrag kan worden afgesproken. De waarborgsom is geen extra deel van de aankoopprijs; deze wordt bij de afwikkeling met de koopsom verrekend. Voor een bankgarantie kunnen kosten gelden. Let vooral op de deadline in het contract: de zekerheid moet tijdig geregeld zijn.
Waarop moet u als verkoper extra letten?
Als verkoper beoordeelt u de zekerheid van het bod én de haalbaarheid van de afspraken. Hoe lang krijgt de koper voor de financiering? Past de overdrachtsdatum bij uw verhuizing? Een hoog bod met ruime voorbehouden kan een andere afweging vragen dan een lager bod met minder onzekerheden. Controleer daarnaast welke informatie over de woning is vastgelegd. Een ouderdomsclausule of niet-zelfbewoningsclausule kan relevant zijn, maar de formulering bepaalt de betekenis. Een clausule vervangt niet uw verplichting om bekende gebreken te melden. Na ondertekening blijft u verantwoordelijk voor levering volgens afspraak. Denk aan de afgesproken staat van de woning en de zaken die achterblijven. Bij het verkopen van uw woning helpen wij u prijs, voorwaarden en planning in samenhang te beoordelen.
Wat als iemand het koopcontract niet nakomt?
Zonder geldige ontbindingsmogelijkheid kan niet-nakoming financiële gevolgen hebben. Veel koopcontracten bevatten een boetebepaling van 10% van de koopsom. Bij een woning van € 450.000 is dat € 45.000. Die boete is niet automatisch bij iedere vertraging verschuldigd. Vaak moet de andere partij eerst formeel in gebreke worden gesteld en gelegenheid krijgen alsnog na te komen. De contractuele procedure is bepalend. Ook een verkoper die zijn verplichtingen niet nakomt, kan worden aangesproken.
Met vertrouwen uw handtekening zetten
Een woning kopen of verkopen vraagt om afspraken die passen bij uw situatie. Bij wbos makelaars combineren we onze ervaring sinds 1948 met lokale kennis van Haarlem, Heemstede en Haarlemmermeer. Wilt u begeleiding bij het aankopen van een woning of uw verkoopplannen bespreken? Neem contact op met wbos makelaars voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Veelgestelde vragen over het voorlopige koopcontract
Wie stelt het voorlopige koopcontract op?
Vaak doet de betrokken makelaar dit. Ook een notaris of andere juridisch adviseur kan de overeenkomst opstellen.
Kunt u het koopcontract na ondertekening aanpassen?
Ja, als beide partijen instemmen. Leg wijzigingen schriftelijk vast. Regel een eventuele verlenging van een deadline vóór de bestaande termijn verstrijkt.
Wanneer bent u officieel eigenaar?
De eigendom gaat over via de notariële leveringsakte en inschrijving in de openbare registers. Alleen het koopcontract ondertekenen maakt u nog geen eigenaar.
